新华街丰盛社区集群街2号楼施工现场

文/图 羊城晚报记者 冷霜 通讯员 花宣

危旧楼改建本不是新鲜事，但这次重建作为广州开创城市有机更新的首个试点项目，采用了一种全新的更新模式。近日，位于广州市花都区新华街丰盛社区的集群街2号居民楼，结束了约50年的“服务生涯”。在“原拆重建”（在原址上拆除老旧建筑后再建新楼）政策支持下，居民自筹资金原拆重建“换新家”。

曾被鉴定为危房，政府出台政策鼓励重建

据了解，新华街丰盛社区集群街2号楼，建于上世纪70年代，建筑为5层混合结构，首层为16间商铺；2至5层为住宅共24户，其中15户属国有产权。房屋因年代久远，墙体开裂、漏水情况严重，被鉴定为D级危险房屋。

去年9月，广州市首批老旧小区成片连片改造项目——广州北站东侧老旧小区项目正式启动，集群街2号楼在项目改造范围内，被纳入多产权业主危房拆建试点。据了解，在走访过程中，居民及产权单位改造意愿强烈，相比于“加固+微改造”，业主们更青睐危房拆建的方式，但缺少政策指引及类似案例参考。

“为此，花都区出台了《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》，明确了属于改造范围及对象的危旧房屋。经区政府同意，允许权属人（含权属单位）以拆除重建方式自行改造。资金来源由政府‘大包大揽’转变为业主共同承担，政府给予激励，破解了多业主共有产权危房治理难题。”新华街相关负责人表示。

业主共同承担改造成本，提升人居环境

“一开始，有的人觉得拆迁是有钱可赚的，不可能自己掏钱来更新。”丰盛社区居委会主任曾燕娜说道，面对重建遇到的阻力，区住房城乡建设局、新华街联合居委搭建沟通议事平台，利用线上线下手段，开展多种形式的基层协商。“我们先后召开居民大会9次，入户走访48次，想方设法让居民吃下定心丸。”曾燕娜说。

对此，花都区住房城乡建设局、新华街及社区居委积极开展拆危建新动员工作，鼓励区属国企作为实施主体，政府可给予扶持政策和资金补贴，鼓励集群街2号楼自筹资金进行拆建。根据估算，集群街2号危破房拆建投资约800万元，按照“谁受益、谁出资”的原则落实业主出资责任，由业主共同承担改造成本，按照4600元/平方米的标准开展预缴资金筹集，目前已基本完成资金筹集工作。直到2023年底，业主们达成共识，进行了原拆重建，该项目才逐一推进。

冯阿姨今年77岁，原来所住的房子是三房一厅，约60平方米，出资30万元，目前和丈夫一起在外租房。冯阿姨说：“这里的住户都是非常熟悉的老邻居，知道可以拆掉建新房后，大家互帮互助非常齐心，希望能尽快住上新房。”

“非常感谢政府的政策支持和工作人员一直以来的努力，在前期沟通期间，随时为我们解答政策问题。”曾在这里居住了20年的钟阿姨表示。

“一户一策”，做让老百姓满意的房子

“一户一策”精细设计，要改到群众心坎上。在严格控制增加建筑量的前提下，花都区住房城乡建设局邀请省建筑院设计团队全程参与，根据居民意愿定制化设计。

广东省建筑设计研究院有限公司林昊是项目的负责人之一，在他的电脑里，设计方案是改了又改。“我们从去年11月份开始进行项目设计，整体方案少说也做了七八版。征询了业主们的想法和需求，尽量满足所有业主的合理诉求。”

60岁的通叔曾多次和居委工作人员、设计人员一起讨论旧屋改造方案。“我家是两室一厅，但是房间的布局、采光通风都不好，相关配套也跟不上。”通叔希望可以尽快改善居住条件。

“由于房屋套内面积不大，我们几乎是用‘螺蛳壳里做道场’的耐心和功力对楼栋内部结构进行重新设计。”林昊表示，“比如，以前他们的卫生间和厨房是串联使用，大概只有1.5平方米，我们扩大了整个面积，将卫生间调整为2.5平方米以上，厨房在4平方米以上。确保每户独立成套、户型方正、日照充足，提升住房品质。”

此外，设计将对非成套住宅进行成套化改造，优化户型布局。在不减少原户型套内面积、满足规范标准的基础上，加装两部内置电梯，圆居民多年“电梯梦”。